Hipoteca Inversa

Hipoteca Inversa (Banqueando 291110 fbuenonet 300x225)Dentro del complejo micromundo hipotecario podemos acceder a una amplia colección de productos con características diversas. Uno de los ejemplos de lo diversa que puede ser esta oferta es el préstamo del que os vamos a hablar.

Aunque en los últimos años las entidades han comenzado a promocionarlo, aún es bastante desconocido a pie de calle. Ahí van las características de la hipoteca inversa.

¿A quién va dirigido?

Este es un producto pensado para clientes de edad avanzada. Pueden recurrir a ella quienes superen los 65 años o sufran de una situación de dependencia.

¿Cómo funciona?

Al contrario que en una hipoteca normal no es el cliente sino la entidad la que paga una cuantía a este. Se trata, por tanto, de un préstamo o crédito hipotecario con el que el propietario de una vivienda recibe de una entidad financiera o aseguradora una serie de pagos periódicos o un pago único. (más…)

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¿Qué es una oferta vinculante?

¿Qué es una oferta vinculante? (fotoflickr banqueando juantiagues 18112010 300x224)Si os habéis fijado, uno de los temas más activos en los comentarios de Banqueando durante los últimos días es la subrogación de hipoteca de ING.

Leemos por ejemplo que, tras enviar la documentación a la entidad, Gus avanza:

Ya han revisado la documentación, me han avisado por SMS y por teléfono me han dicho que es viable económicamente. Ahora van a pedir una nota simple al registro y comprobar con la escritura de mi hipoteca que mejoran mis condiciones. Si todo es correcto le presentarán a mi caja la oferta vinculante.

Por si os surgen dudas, os aclararemos este último concepto:

La oferta vinculante es el documento que una entidad entrega al cliente y en el que se especifican las condiciones del nuevo préstamo.

En el caso de préstamos hipotecarios, cuando una entidad recibe una propuesta de subrogación presenta a la entidad a la que está ligada el cliente una oferta vinculante en la que se indican las nuevas condiciones para dicha hipoteca.

Esta debe presentarse por escrito, ir firmada por el representante de la entidad y especificar las condiciones financieras que se vayan a aplicar (podéis consultar el listado de cláusulas en la página del Banco de España). El plazo de validez de esta oferta será de 10 días hábiles desde su entrega.

El paso siguiente sería que la el banco o caja del cliente decida si iguala la oferta, que se denomina enervar, o, en caso contrario, deja marchar la hipoteca.

+ info| BancodeEspaña

Imagen| Juantiagues

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Tipos de amortización

Tipos de amortización (Banqueando abaco 091110 300x200)Recientemente publicamos un post sobre un tema bastante debatido en los últimos meses, la posibilidad de amortizar la hipoteca. Como nunca está de más repasar los conceptos, vamos a incluir también el término en nuestro diccionario económico.

Aunque la expresión amortizar tiene diversas definiciones, nos centraremos en la parte que más nos interesa. Se trataría entonces de reembolsar el capital de una deuda o un préstamo de forma gradual. En este caso, cada pago o cuota sirve para pagar los intereses y reducir la deuda.

Hay que recordar que cuando un banco o caja financia nuestra hipoteca o préstamo utilizará uno de los siguientes métodos para amortizarlo.

  • Sistema francés o de amortización progresivo: Se trata del sistema más utilizado. En este caso la cuota permanece constante a lo largo de la vida del préstamo. Su pecualiaridad es que con tiempo las cuotas destinadas a la amortización de capital son mayores y las cuotas de interés van disminuyendo, dado que el capital pendiente por amortizar decrece.
  • Sistema alemán o de amortización constante: La amortización de capital es fija, por lo que los intereses y la cuota total son decrecientes.
  • Sistema americano: A diferencia de los anteriores, en este caso se pagan los intereses de la deuda, que permanece constante y se liquida en un sólo pago. Para ello es preciso ir realizando aportaciones periódicas a un fondo de amortización.

+Info|Wikipedia

Imagen|ThomasClaveirole

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Diferencial: ¿qué es?

Diferencial: ¿qué es? (flickr diferencial dimusics 250909)Israel nos preguntó hace algún tiempo:

¿Qué significa eso del diferencial, el interés que los bancos nos cobra?

Es de los términos que usamos tan a menudo que a veces podemos olvidar que puede no quedar del todo claro.

Diferencial es como el margen que el banco mete respecto a algún índice concreto. El índice más conocido es el Euribor. El Euribor es la media del tipo de interés que se cobran los bancos europeos entre sí. Entonces, debemos imaginarnos la situación:

  • Pedimos 100.000€ al banco para la hipoteca.
  • El director del banco no los tiene en su cajón. El banco acude al mercado a pedir el dinero.
  • Al banco le cobran un interés de 1,50% (por ejemplo).
  • Si el banco quiere hacer algo de beneficio (que por supuesto, quiere), a nosotros no nos lo va a dejar al 1,50%, le va a meter un margen, que es el diferencial.
  • En conclusión nos dice que a nosotros nos cobra el 1,50 + un diferencial de 0,50. Es decir, al 2%.

¿Por qué no dicen directamente que nos cobran el 2%? Pues porque como el Euribor va cambiando, para poder adaptarse al precio de mercado, lo que consiguen con el diferencial es asegurarse el nunca perder dinero (cómo no…), al concretar que siempre cobrarán un diferencial por encima de ese índice. (más…)

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Préstamo hipotecario

Préstamo hipotecario: es lo común, la entidad te deja una vez una cantidad de dinero y tú se lo devuelves poco a poco, con la vivienda como garantía. Puede subrogarse a otra entidad.

Crédito hipotecario: en este caso, la entidad lo que hace oficialmente es poner a tu servicio una línea de crédito de la que tú puedes sacar el dinero cuando lo necesites y lo vas devolviendo según tus posibilidades (con unos límites, claro), pero tienes posibilidad de, por ejemplo, pagar la casa, a los 5 años sacar dinero para comprar un coche,  a los 3 años sacar dinero para las vacaciones, para comprar flores a la pareja… Claro, lo más habitual es que la gente NO haga eso. Firman su crédito hipotecario pensando que es una hipoteca normal, pagan su vivienda y a pringar con la cuota, como todo hijo de vecino. A la hora de tratar de mejorar las condiciones en otra entidad, descubrem que no se pueden subrogar.

¿Por qué?

Pues porque la subrogación es para préstamos hipotecarios, no para créditos. Es como si, por ley, el producto del crédito fuese considerada una commodity, un producto de lujo, que vas a contratar para lo que comentábamos antes (operar al perro, hacer un cenador en el jardín, irte a las Bahamas…). Claro, pero en la entidad nadie te lo explicó así.

La única alternativa está en un cambio de hipoteca, que suele tener el triple de costes de gestión que una subrogación.

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Nuevo diccionario económico

Nuevo diccionario económico (avatar banqui 100x100 bq)Estoy aprovechando el apoyo de Patricia con los post para, además de mantener el nivel, tratar de evolucionar y tratar de hacer “el blog de nuestros sueños”, con más contenido y mejores fórmulas de manejo de la información.

Habrá novedades, vamos… Quizá no en una semana (ni de coña…) pero sí espero que en 15 días o un mes.

Lo que ya hemos logrado modificar es el Diccionario económico. A lo mejor es una sección que no visitáis a diario (totalmente lógico), pero os invito a echarle un vistazo y comentarnos qué os parece.

Hemos colocado una línea con el abecedario para que cuando acudáis al Diccionario económico con una duda concreta (que es lo más común) sea más sencillo llegar a ella, a través de su letra inicial.

Como podréis notar, no están todos los términos del mundo, pero es un Diccionario vivo. De hecho, aún tengo pendiente el definir algunos conceptos que algunos de vosotros me habéis pedido… (más…)

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Obligaciones

Obligaciones (obligacion flickr 080609)Manuel nos mandó un correo electrónico hace meses preguntando por las obligaciones. En su caja de confianza le habían ofrecido este producto (4% TAE durante 6 años) y se ve que no se lo habían dejado excesivamente claro:

Me dicen que el nominal y el efectivo no van a coincidir, siendo inferior el efectivo. ¿Es una buena inversión?. ¿Qué riesgos entraña esto último? Y una pregunta más para los no entendidos ¿Qué significa que el perfil del producto es dinámico?

Firmar obligaciones es, básicamente, comprar deuda de una empresa. La empresa necesita liquidez para afrontar su funcionamiento y saca al mercado “obligaciones”. Normalmente son bastante apetitosas porque también son arriesgadas: si la empresa al final fuese a la bancarrota los dueños de obligaciones serían los últimos en cobrar, por ejemplo. Además, habitulmente su liquidez es baja: para volver a convertirlas en dinero, hay que tener un comprador dispuesto a hacerse cargo de ellas (puede ser la propia empresa).

Se supone que son soluciones puntuales y que cuando las dificultades se superan a la empresa le compensa recuperar esas obligaciones, pues suelen dar una muy alta rentabilidad (4-7% TAE, cuando el Euribor está en menos de 2%).

¿Buena inversión? Mmmm… Depende de la empresa y de lo que te fíes de que vaya a irle bien. Por ejemplo, si es una caja de ahorros, sería bastante de fiar, porque parece claro que el Banco de España no las va a dejar caer. Si es una promotora inmobiliaria… me lo pensaría unos años. En todo caso, estos productos suelen tener bastante letra pequeña (que sólo den la rentabilidad en caso de que la empresa tenga beneficio el año siguiente, por ejemplo…) y ser a muy largo plazo (años) con dificultades para recuperar el dinero por anticipado.

¿No coinciden nominal y efectivo? Con eso se refieren a que una cosa es lo que inviertes (nominal) y otra el efectivo que podrás conseguir si 6 meses después quieres recuperar el dinero. Si no hubiese demanda, tu obligación valdría menos.

¿Riesgos? Que si va bien puedes ganar una alta rentabilidad, pero si va mal, puedes perder dinero o, en el peor de los casos (quiebra), no recuperarlo.

¿Producto dinámico? Una forma bonita de llamar a un producto arriesgado. Dinámico porque no es estático como los depósitos a plazo, que tienen unas condiciones iniciales que se cumplen y punto. En este caso se parte de las condiciones iniciales pero depende de cómo evolucione la empresa, la demanda de las obligaciones…

Yo sólo lo haría si realmente me fío de que a la empresa le va a ir bien.

Imagen | Acebal

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Enervar

Enervar (diccionario flickr 280509)A veces usamos términos raros sin darnos cuenta de que no todo el mundo los entiende totalmente. Mil disculpas. Gloria nos ha comentado a través del formulario de contacto de Banqueando:

No tengo muy claro que significa “enervar”.

Hablamos de enervar habitualmente en el contexto de una subrogación, es decir, cuando estamos en el proceso de pasar nuestra hipoteca de un banco a otro. Como hemos comentado ya alguna vez, no es lo mismo una subrogación que un cambio de hipoteca, en el que cerramos la hipoteca actual y abrimos de cero una hipoteca nueva en otra entidad. Esto es más costoso y, en consecuencia, también nos otorga más libertad.

Cuando hacemos una subrogación, habitualmente la hipoteca queda como estaba, en cantidad de deuda (aunque a posteriori hay entidades que permiten hacer ampliaciones de capital…). Lo que suele mejorar es, básicamente, el tipo de interés (el diferencial respecto al Euribor) y el tiempo de amortización.

Para evitar que las hipotecas anden subrogándose cada dos semanas de banco en banco, la legislación otorga a las entidades que “poseen” nuestra hipoteca un derecho a contraofertar. de este modo, si estamos en el Banco A con Euribor+0,90 y queremos irnos al Banco B con E+0,50, antes de hacerlo, el Banco B está obligado a informar al Banco A, de modo que si el Banco A de repente nos ofrece igualar la oferta (E+0,50), estamos obligados a quedarnos.

Eso es exactamente que el Banco A ha enervado la hipoteca, la ha “mantenido”, defendido, ha neutralizado la subrogación.

Lo que suele provocar más cabreos es que nuestra entidad actual puede enervar la operación sólo con igualar el tipo de interés. Es decir, no importa que la nueva entidad ofrezca menos comisiones, no tener suelo hipotecario, más tiempo para pagar… Con tal de que iguale el diferencial, tenemos que quedarnos.

Bien es cierto que si a la entidad nueva le interesa de verdad la operación siempre podrá realizar truquillos, como ofertar un primer año a un diferencial insultantemente bajo, con compromiso de posterior negociación, o bajar mucho el diferencial a cambio de aumentar la vinculación con seguros o planes de pensiones…

Imagen | Palm_z

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Suelo hipotecario

Suelo hipotecario (suelo flickrjuan 0402091)Es la nueva moda, la nueva tendencia entre bancos y cajas. Con el Euribor por los abismos, y los diferenciales empeorando hace no demasiado tiempo (desde agosto, cuando se empezó a hablar de problemas de liquidez), varias entidades bancarias se han apuntado al truquillo de meter en las escrituras un suelo hipotecario.

¿Qué es?

Es un tipo de interés mínimo del que se comprometen a no bajar nunca, esté como esté el Euríbor. Qué buenazos.

Normalmente lo que pagamos por la hipoteca es el Euribor más un diferencial (y algunas décimas más por otros gastos vinculados, como las tarjetas, la cuenta, un seguro de protección de pagos…). Si el Euribor estuviese al 2%, a lo mejor nos tocaba pagar un interés del 2,5%.

Pero tranquilos, que los bancos que aplican suelo hipotecario se preocupan de que eso no suceda, de que, por mucho que a ellos les presten el dinero al 2%, a nosotros nos cobrarán un mínimo del 3,5% o del 4%. Todo beneficios. Para ellos, claro.

Esto no afecta a las hipotecas ya firmadas en los que no estuviese contemplado, pero hay que estar atentos en las nuevas para que no nos lo calcen a última hora, como le pasó a Francisco:

Me gustaría saber desde cuándo Caja Círculo tiene en sus hipotecas el famoso suelo hipotecario. Yo tengo dos hipotecas con ellos: la primera desde hace tres años y la otra desde hace dos meses, y me entero el día antes de firmar, cuando fui a leer las escrituras al notario, de que tenía un suelo hipotecario del 3,75%, ya sin tiempo de reacción, ya que tenía que firmar sí o sí. Hace unos días estuve en la oficina de la caja para intentar quitármela de encima y mi sorpresa fue que en el mes de diciembre, con la fuerte caída del Euríbor, han subido el suelo hipotecario al 4%. ¿Cuántos bancos tienen el suelo hipotecario?

Primero: nunca había oído hablar de Caja Círculo, ¡muchas gracias! Su nombre oficial es Caja de Ahorros y Monte de Piedad del Círculo Católico de Obreros de Burgos. Me la apunto, a ver si tiene alguna oferta interesante.

Sobre las entidades que imponen suelo hipotecario, podéis echarle un vistazo a algunas en la Comparativa de hipotecas. Que nosotros sepamos, son:

Si sabéis de alguna otra, no dudéis en comentarlo.

Imagen | Juan Fco. Galindo

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Lugares de expansión de las entidades

Lugares de expansión de las entidades (expansion flkr 291209)Carlo nos preguntó por correo electrónico:

¿Cuáles son los “lugares de expansión” de Caixa del Penedés?

Supongo que la duda iba al hilo del post sobre los mejores depósitos de Caixa Penedès, donde apuntaba que me habían informado desde la caja que algunos sólo se ofrecían en oficinas de los lugares de expansión.

Es un término difuso, que depende básicamente del criterio al que se agarre cada entidad. En esencia, los lugares de expansión de una caja o banco son las zonas en las que, por unos motivos o por otros, esa entidad centra su crecimiento. Por seguir con el ejemplo de Caixa Penedès: a esta caja se le presupone una situación de fuerza en la comarca del Penedès, en la provincia de Barcelona. Por lo tanto, ahí no va a ofrecer sus mejores ofertas, pues ya tiene una cartera amplia de clientes. Sus mejores ofertas estarán allí donde sus dirigentes estén intentando hacer un hueco de mercado. Si abren dos oficinas en Madrid, probablemente esas oficinas tengan productos mucho más competitivos que las de sus hermanas de Vilafranca del Penedès.

Es fácil de imaginar cuando podemos encontrar casos como esos con las entidades con nombre de su territorio de origen: Caixa Galicia en Valencia, Caixa Sabadell en Aragón. Allí donde veáis una oficina de una entidad de otra zona, es de esperar que esté tratando de abrir mercado y esté ofreciendo productos interesantes. Con otras, como Sa Nostra o Cajasol, hay que profundizar un poco para descubrir que la primera es de las Illes Balears y la segunda, andaluza.

Por desgracia, es una norma no matemática que no quita que en un supuesto lugar de expansión de una entidad entréis en una oficina y os traten fatal.  Gente chunga la hay en todas partes y en todas las entidades…

Imagen | SqueakyMarmot

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