Aunque en los últimos años las entidades han comenzado a promocionarlo, aún es bastante desconocido a pie de calle. Ahí van las características de la hipoteca inversa.

¿A quién va dirigido?

Este es un producto pensado para clientes de edad avanzada. Pueden recurrir a ella quienes superen los 65 años o sufran de una situación de dependencia.

¿Cómo funciona?

Al contrario que en una hipoteca normal no es el cliente sino la entidad la que paga una cuantía a este. Se trata, por tanto, de un préstamo o crédito hipotecario con el que el propietario de una vivienda recibe de una entidad financiera o aseguradora una serie de pagos periódicos o un pago único.

El importe máximo que percibirá será el valor de tasación de la vivienda, en la que puede continuar residiendo hasta su fallecimiento. Una vez que el cliente fallece corresponde a su familia regularizar la situación. Como la banca siempre gana, los herederos tendrán que devolver el dinero recibido más los intereses para así saldar la deuda. Para ello podrán utilizar su patrimonio, vender la casa o refinanciar la deuda.

A pesar de todo, puede que quienes no tengan hijos encuentren en este tipo de producto una forma fácil de lograr ingresos extra y disfrutar de una mayor calidad de vida. Esta modalidad de hipoteca puede aplicarse a una segunda vivienda o incluso a la vivienda habitual si se decide alquilar por el traslado a una residencia, etc.

¿Conocíais esta posibilidad?

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Leemos por ejemplo que, tras enviar la documentación a la entidad, Gus avanza:

Ya han revisado la documentación, me han avisado por SMS y por teléfono me han dicho que es viable económicamente. Ahora van a pedir una nota simple al registro y comprobar con la escritura de mi hipoteca que mejoran mis condiciones. Si todo es correcto le presentarán a mi caja la oferta vinculante.

Por si os surgen dudas, os aclararemos este último concepto:

La oferta vinculante es el documento que una entidad entrega al cliente y en el que se especifican las condiciones del nuevo préstamo.

En el caso de préstamos hipotecarios, cuando una entidad recibe una propuesta de subrogación presenta a la entidad a la que está ligada el cliente una oferta vinculante en la que se indican las nuevas condiciones para dicha hipoteca.

Esta debe presentarse por escrito, ir firmada por el representante de la entidad y especificar las condiciones financieras que se vayan a aplicar (podéis consultar el listado de cláusulas en la página del Banco de España). El plazo de validez de esta oferta será de 10 días hábiles desde su entrega.

El paso siguiente sería que la el banco o caja del cliente decida si iguala la oferta, que se denomina enervar, o, en caso contrario, deja marchar la hipoteca.

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Aunque la expresión amortizar tiene diversas definiciones, nos centraremos en la parte que más nos interesa. Se trataría entonces de reembolsar el capital de una deuda o un préstamo de forma gradual. En este caso, cada pago o cuota sirve para pagar los intereses y reducir la deuda.

Hay que recordar que cuando un banco o caja financia nuestra hipoteca o préstamo utilizará uno de los siguientes métodos para amortizarlo.

• Sistema francés o de amortización progresivo: Se trata del sistema más utilizado. En este caso la cuota permanece constante a lo largo de la vida del préstamo. Su pecualiaridad es que con tiempo las cuotas destinadas a la amortización de capital son mayores y las cuotas de interés van disminuyendo, dado que el capital pendiente por amortizar decrece.
• Sistema alemán o de amortización constante: La amortización de capital es fija, por lo que los intereses y la cuota total son decrecientes.
• Sistema americano: A diferencia de los anteriores, en este caso se pagan los intereses de la deuda, que permanece constante y se liquida en un sólo pago. Para ello es preciso ir realizando aportaciones periódicas a un fondo de amortización.

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Uno de las estrategias más populares es la bonificación. Es decir, el tipo de interés de un producto se puede aumentar o reducir en función del grado de vinculación que el cliente tiene con la entidad. A mayor relación con la entidad, se supone que mayores serán los beneficios para los consumidores. Normalmente estas bonificaciones están sujetas a unos límites mínimos y máximos.

Este sistema se utiliza con frecuencia para promover la contratación de hipotecas, depósitos, cuentas, etc.

¿Compensa la bonificación?

Aunque muchas veces pueda parecer que, por ejemplo, una hipoteca bonificada nos resultará más económica que otra sin bonificar, lo cierto es que es necesario analizar las características de cada producto detenidamente. En ocasiones, no nos compensará realmente la bonificación porque el coste que nos supone será más caro que el descuento que nos hacen. Siempre es cuestión de analizar las condiciones con detalle, pero no hay que dejarse impresionar por las ofertas a primera vista.

Por este motivo, esta nos parece una buena ocasión para incluir una breve explicación de los mismos en el diccionario económico de Banqueando.

En primer lugar convendría definir de qué estamos hablando:

¿Qué es el Tesoro Público?

Se trata de un tipo de inversión caracterizado por su aspecto conservador. El Tesoro está formado por el mercado de deuda pública nacional, es decir, todas aquellas deudas que el estado contrae con los ahorradores particulares y/o otros países. Esta es una de las diferentes formas que el estado tiene de financiarse para poder cubrir sus necesidades.

La inversión en deuda pública se puede realizar a través de los siguientes productos financieros.

• Letras. Son las que cuentan con un plazo más corto, de tres, seis, doce y dieciocho meses. Su rentabilidad se fija en las subastas de Tesoro Público. El valor de cada letra es de 1.000 euros y se adquieren en múltiplos de 1.000.
• Bonos. Abarcan un periodo mayor, hasta cinco años. Para el cálculo de su rentabilidad se tienen en cuenta indicadores económicos como el crecimiento del producto interior bruto, PIB, o la subida de los precios, inflacción.  El cobro de los intereses se produce de forma anual.
• Obligaciones. Se trata de una inversión a largo plazo. Comprenden un periodo de 10 años, 15 o 30 años.

¿Quién asegura esta inversión?

Mientras que los depositos están cubiertos por el Fondo de Garantía de Depósitos, en el caso del Tesoro el aval es el propio Estado.

¿Como invertir en Tesoro Público?

Se puede hacer  través de intermediarios financieros  o en la propia web Tesoro Público, para lo que hay que acreditarse previamente con un Certificado Digital.

+ info| Tesoro Público

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Israel

¿Qué significa eso del diferencial, el interés que los bancos nos cobra?

Es de los términos que usamos tan a menudo que a veces podemos olvidar que puede no quedar del todo claro.

Diferencial es como el margen que el banco mete respecto a algún índice concreto. El índice más conocido es el Euribor. El Euribor es la media del tipo de interés que se cobran los bancos europeos entre sí. Entonces, debemos imaginarnos la situación:

• Pedimos 100.000€ al banco para la hipoteca.
• El director del banco no los tiene en su cajón. El banco acude al mercado a pedir el dinero.
• Al banco le cobran un interés de 1,50% (por ejemplo).
• Si el banco quiere hacer algo de beneficio (que por supuesto, quiere), a nosotros no nos lo va a dejar al 1,50%, le va a meter un margen, que es el diferencial.
• En conclusión nos dice que a nosotros nos cobra el 1,50 + un diferencial de 0,50. Es decir, al 2%.

¿Por qué no dicen directamente que nos cobran el 2%? Pues porque como el Euribor va cambiando, para poder adaptarse al precio de mercado, lo que consiguen con el diferencial es asegurarse el nunca perder dinero (cómo no…), al concretar que siempre cobrarán un diferencial por encima de ese índice.

Aún así, debemos recordar que para calcular la hipoteca no es tan sencillo como sumar el diferencial al Euribor, pues en la hipoteca entran otros condicionantes como comisiones, gastos obligatorios como seguros… Que suelen aumentar un poco más el tipo de interés. El resultado más fiable para comparar hipotecas es la TAE: Tasa Anual Equivalente.

Imagen | Dimusics

SICAV

Es lo que se crean los muy muy ricos en España para hacer sus inversiones y ahorrar un pastón en impuestos. ¿Por qué? Porque las SICAV están exentos de varios impuestos: el de creación de la sociedad, la de aumento, fusión o escisión… no pagan los impuestos de Transmisiones Patrimoniales ni Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, como el resto de los mortales. Y, sobre todo, tributa como sociedad al 1%, en vez de al 35%. Eso sí, cuando hace “líquidos” sus beneficios, pagan el 18%, como todos.

Pero es una diferencia muy fuerte. ¿Por qué existe esto?

Pues porque en teoría está destinado a inversión colectiva. Se justificaba porque al ser muchos, no tenía sentido pagar un 35% pues tú metías la pasta y “te olvidabas”, perdías el control del dinero. Y se aplicaba el cobro de impuesto cuando cobrabas el dividendo (igual que cuando abrimos un depósito en un banco, vamos, que el banco realmente está moviendo el dinero, pero nosotros ni nos enteramos).

Por estatutos deben estar compuestas por más de 100 inversores. Aunque en realidad en la actualidad casi todas estas sociedades suelen ser “el ricachón y sus 100 mariachis“, vamos, nombres de paja que sólo ponen eso, el nombre. En realidad es una forma que usan los muy ricos para gestionar su cartera de inversiones ahorrándose, como decíamos, un pastizal.

¿Y por qué no podemnos abrir una nosotros, si es tan estupendo? Pues ya nos gustaría, jejeje. Pero hay que tener un mínimo de 2.400.000€. Ahí es nada.

Y (ahora que sabemos que no podemos aprovecharnos y que aumenta el cabreo porque otros puedan hacerlo), ¿por qué no se persigue a estos listos que se aprovechan del sistema? En su momento lo intentaron (lo cuenta muy bien el inspector de Hacienda Francisco de la Torre). Dijeron que la mayoría de miembros no eran activos de verdad y que debían tributar al 35%. Pero en extrañas circunstancias, esto se paró, la justicia le quitó la razón a los inspectores y ahora estas sociedades están bajo el arbitrio de la CNMV (Comisión Nacional del Mercado de valores), que no se mete con el tema.

Y después el Zapatero quiere subir los impuestos indirectos…

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¿Por qué?

Pues porque la subrogación es para préstamos hipotecarios, no para créditos. Es como si, por ley, el producto del crédito fuese considerada una commodity, un producto de lujo, que vas a contratar para lo que comentábamos antes (operar al perro, hacer un cenador en el jardín, irte a las Bahamas…). Claro, pero en la entidad nadie te lo explicó así.

La única alternativa está en un cambio de hipoteca, que suele tener el triple de costes de gestión que una subrogación.

Préstamo hipotecario: es lo común, la entidad te deja una vez una cantidad de dinero y tú se lo devuelves poco a poco, con la vivienda como garantía. Puede subrogarse a otra entidad.

Crédito hipotecario: en este caso, la entidad lo que hace oficialmente es poner a tu servicio una línea de crédito de la que tú puedes sacar el dinero cuando lo necesites y lo vas devolviendo según tus posibilidades (con unos límites, claro), pero tienes posibilidad de, por ejemplo, pagar la casa, a los 5 años sacar dinero para comprar un coche,  a los 3 años sacar dinero para las vacaciones, para comprar flores a la pareja… Claro, lo más habitual es que la gente NO haga eso. Firman su crédito hipotecario pensando que es una hipoteca normal, pagan su vivienda y a pringar con la cuota, como todo hijo de vecino. A la hora de tratar de mejorar las condiciones en otra entidad, descubrem que no se pueden subrogar.

¿Por qué?

Pues porque la subrogación es para préstamos hipotecarios, no para créditos. Es como si, por ley, el producto del crédito fuese considerada una commodity, un producto de lujo, que vas a contratar para lo que comentábamos antes (operar al perro, hacer un cenador en el jardín, irte a las Bahamas…). Claro, pero en la entidad nadie te lo explicó así.

La única alternativa está en un cambio de hipoteca, que suele tener el triple de costes de gestión que una subrogación.

Manuel

Me dicen que el nominal y el efectivo no van a coincidir, siendo inferior el efectivo. ¿Es una buena inversión?. ¿Qué riesgos entraña esto último? Y una pregunta más para los no entendidos ¿Qué significa que el perfil del producto es dinámico?

Firmar obligaciones es, básicamente, comprar deuda de una empresa. La empresa necesita liquidez para afrontar su funcionamiento y saca al mercado “obligaciones”. Normalmente son bastante apetitosas porque también son arriesgadas: si la empresa al final fuese a la bancarrota los dueños de obligaciones serían los últimos en cobrar, por ejemplo. Además, habitulmente su liquidez es baja: para volver a convertirlas en dinero, hay que tener un comprador dispuesto a hacerse cargo de ellas (puede ser la propia empresa).

Se supone que son soluciones puntuales y que cuando las dificultades se superan a la empresa le compensa recuperar esas obligaciones, pues suelen dar una muy alta rentabilidad (4-7% TAE, cuando el Euribor está en menos de 2%).

¿Buena inversión? Mmmm… Depende de la empresa y de lo que te fíes de que vaya a irle bien. Por ejemplo, si es una caja de ahorros, sería bastante de fiar, porque parece claro que el Banco de España no las va a dejar caer. Si es una promotora inmobiliaria… me lo pensaría unos años. En todo caso, estos productos suelen tener bastante letra pequeña (que sólo den la rentabilidad en caso de que la empresa tenga beneficio el año siguiente, por ejemplo…) y ser a muy largo plazo (años) con dificultades para recuperar el dinero por anticipado.

¿No coinciden nominal y efectivo? Con eso se refieren a que una cosa es lo que inviertes (nominal) y otra el efectivo que podrás conseguir si 6 meses después quieres recuperar el dinero. Si no hubiese demanda, tu obligación valdría menos.

¿Riesgos? Que si va bien puedes ganar una alta rentabilidad, pero si va mal, puedes perder dinero o, en el peor de los casos (quiebra), no recuperarlo.

¿Producto dinámico? Una forma bonita de llamar a un producto arriesgado. Dinámico porque no es estático como los depósitos a plazo, que tienen unas condiciones iniciales que se cumplen y punto. En este caso se parte de las condiciones iniciales pero depende de cómo evolucione la empresa, la demanda de las obligaciones…

Yo sólo lo haría si realmente me fío de que a la empresa le va a ir bien.

Imagen | Acebal